Pilot huurzaken

In huurzaken woningruimte waarin sprake is van een huurachterstand experimenteren de Amsterdamse kantonrechters sinds februari 2018 met een nieuwe aanpak onder de naam pilot huurzaken.

Dit experiment staat niet op zich. De Rechtspraak experimenteert sinds een aantal jaar met alternatieve procedures, zoals de spreekuurrechter,de second opinionprocedure bij het gerechtshof Den Haag en de recent afgeschafte eKantonrechter.

 

Woningcorporaties

De rechtbank Amsterdam trekt in deze pilot met op met de woningcorporaties Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere. De pilot heeft dus een beperkte omvang (net als de pilot van de spreekuurrechter in Noord-Nederland); dit om de pilot beheersbaar te houden.

 

Doel

Het doel van de pilot huurzaken is om zo vroeg mogelijk betalingsregelingen te treffen en om die in een vonnis vast te leggen. Op die manier worden de proceskosten voor de huurder beperkt, probeert men het oplopen van de huurachterstand tegen te gaan en wordt ontruiming voorkomen (als dat wordt gevorderd). Zowel de huurder als de woningcorporatie (verhuurder) zouden hier baat bij hebben.

Als de discussie niet alleen om de huurachterstand (en een eventuele ontruiming) gaat, maar bijvoorbeeld ook om overlast van de huurder of gebrekkig onderhoud door de verhuurder, dan is de zaak niet geschikt voor de pilot huurzaken. De zaak wordt dan volgens de normale regels van de kantonprocedure afgehandeld.

Vier ervaren kantonrechters behandelen zaken van de pilot huurzaken.

 

De procedure

Als een huurder is gedagvaard, kan hij verweer voeren op de rolzitting waartegen hij is gedagvaard. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk. Op een rolzitting wordt geen discussie gevoerd over de vordering en er wordt ook niet geprobeerd om te schikken. In de pilot huurzaken is dit anders.

 

Rolzitting

Als de huurder op de eerste rolzitting verschijnt dan worden geprobeerd om een betalingsregeling te treffen. Omdat niemand van de woningcorporatie aanwezig is, probeert de rechter een regeling te treffen. Lukt dat, dan wordt dit vastgelegd in een vonnis. De huurder wordt dan veroordeeld om

(i) de betalingsregeling na te komen;

(ii) de lopende huur te betalen; en

(iii) voldoet de huurder niet aan (i) en (ii), dan wordt de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming toegewezen.

Het is gebruikelijk dat beide partijen de eigen proceskosten dragen als een schikking wordt getroffen. Wordt een vonnis gewezen, dan moet de verliezende partij meestal de proceskosten betalen. Gezien het doel van de pilot huurzaken zou je verwachten dat beide partijen de eigen proceskosten dragen als een schikking wordt bereikt, maar zover willen de woningcorporaties niet gaan. De rechter bepaalt de proceskosten op één punt van het liquidatietarief en de kosten van de dagvaarding. Deze kosten worden meegenomen in de betalingsregeling en worden dus in termijnen betaald.

Op 1 juni 2018 waren er ongeveer 75 zaken behandeld in het kader van deze pilot en in bijna alle gevallen werd een minnelijke schikking bereikt.

 

Comparitie

Het kan natuurlijk ook gebeuren dat er geen schikking wordt getroffen. In dat geval wordt de zaak verwezen naar een comparitiezitting (op grond van de artikelen 87 en 88 Rv). De comparitie wordt twee weken later gehouden. Deze korte termijn is bedoeld te voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt en om de kans op ontruiming te verkleinen.

Voorafgaand aan de comparitie mag de huurder zijn schriftelijke verweer (conclusie van antwoord) en eventueel een tegenvordering indienen.

Op de comparitie zal wel iemand van de woningcorporatie of het deurwaarderskantoor aanwezig zijn en de huurder zal worden geadviseerd om een (schuld)hulpverlener mee te nemen. De insteek is hetzelfde als op de rolzitting, namelijk het treffen van een betalingsregeling. Wordt een regeling afgesproken, dan wordt dit vastgelegd in een vonnis; zie hiervoor de punten (i), (ii) en (iii).

 

Schuldhulp

Vanaf dinsdag 5 juni 2018 wordt de pilot uitgebreid en zullen gedagvaarde huurders ook actief worden doorverwezen naar de schuldhulpverlening. In dat kader zal iemand van de gemeente Amsterdam aanwezig zijn bij de rolzitting.

 

Evaluatie

Eind 2018 wordt de pilot geëvalueerd en zal er ook worden onderzocht of het mogelijk is dat andere andere woningcorporaties aansluiten bij de pilot huurzaken.

 

Kritische kanttekening

De achterliggende gedachte en het doel van de pilot huurzaken is goed, maar er is een principieel bezwaar.

Verschijnt de huurder op de eerste rolzitting, dan wordt geprobeerd om een betalingsregeling te treffen. Op deze zitting is niemand van de woningcorporatie aanwezig en het is de rechter die namens de woningcorporatie de schikkingsonderhandelingen voert. De rechter die ik sprak over de pilot huurzaken, bevestigde dit. De rechter heeft een mandaat van de woningcorporaties met een bepaalde bandbreedte waarbinnen hij kan manoeuvreren om tot een schikking te komen. Dit is opvallend en onwenselijk.

De rechter treedt op als gemachtigde van de woningcorporatie. Hierdoor komt rechterlijke onafhankelijkheid en onpartijdigheid in het geding. Ook heeft de rechter een groot overwicht op de meeste gedaagden en zij zullen zich gedwongen voelen om een schikking te treffen. Dit kan een verklaring zijn waarom in bijna alle zaken een minnelijke schikking wordt bereikt. Je kan je zelfs afvragen of dit een reden is om de rechter te wraken.

Zowel over de huurachterstand als over het beëindigen van de huur kunnen partijen afspraken maken (artikel 7:271 lid 8 BW). Het is gebruikelijk om deze afspraken vast te leggen in een proces-verbaal dat beide partijen ondertekenen. De vraag die rijst, is wat de reden is om de afspraken in een vonnis op te nemen?

Ik vermoed dat de rechter zal het proces-verbaal niet namens de woningcorporatie wil (en mag?) ondertekenen, ondanks dat hij ter zitting optreedt als gemachtigde van de woningcorporatie. Door een vonnis te wijzen, wordt dit probleem omzeilt en naar buiten toe lijkt het dan dat hij onafhankelijk een vonnis heeft gewezen, terwijl hij optrad namens een procespartij.

Voor zover mij bekend, zijn er nog geen uitspraken van de pilot huurzaken gepubliceerd op rechtspraak.nl. Ik ben benieuwd hoe de rol van de rechter in het vonnis bij het bereiken van de minnelijke regeling wordt omschreven. Het zou vreemd zijn als in het vonnis staat dat gedaagde is verschenen, maar eiseres niet en dat er vervolgens een minnelijke regeling tot stand is gekomen.

 

Gebrekkige informatieverstrekking

Opvallend genoeg is op de website van de rechtbank Amsterdam geen informatie te vinden over deze pilot. De rechter die ik sprak, wist niet waarom dit het geval is. Hier ligt dus nog een taak voor Rechtspraak.