Bijna iedereen die een woning koopt, financiert dit door middel van een hypothecaire geldlening.

Bij een hypothecaire geldlening verstrekt de eigenaar van de woning de bank zekerheid door het verlenen van het recht van hypotheek op de woning. Deze hypothecaire zekerheid bestaat eruit dat de bank de woning kan verkopen, als de woningeigenaar niet aan zijn (financiële) verplichtingen jegens de bank voldoet. Dit recht kan de bank ook uitoefenen als de woningeigenaar failliet gaat of als een andere schuldeiser beslag op de woning legt.

Notariële akte

Het recht van hypotheek wordt vastgelegd in een notariële akte. Als deze akte aan bepaalde voorwaarden voldoet, de woningbezitter komt zijn (financiële) verplichtingen uit de geldlening niet na en hij verkeert in verzuim, dan kan de bank meteen het executietraject opstarten. De bank hoeft dan niet eerst te procederen bij de rechter. Het spreekt voor zich dat dit een grote besparing oplevert, zowel qua kosten als qua tijd.

Executietraject

Voordat tot tenuitvoerlegging kan worden overgegaan, moet de verkoop worden aangezegd aan van de executieverkoop aan onder andere de woningeigenaar. De executieverkoop moet plaatsvinden ten overstaande van een bevoegde notaris. Deze notaris moet binnen 14 dagen nadat hij is aangewezen als verkopend notaris, de verkoopdatum en het tijdstip vaststellen en dit aan onder andere de woningeigenaar meedelen. De veiling moet bekend worden gemaakt op een algemeen toegankelijke website. Tussen het moment van bekendmaken en de daadwerkelijke veiling moet minimaal 30 dagen zitten.

De notaris moet de woningeigenaar, de schuldeisers en beperkt gerechtigden uiterlijk de dag na de veiling schriftelijk mee te delen dat de woning is verkocht en voor welk bedrag.

De koper moet de koopsom aan de notaris betalen (en dus niet aan de woningeigenaar of de bank).

Onderhandse verkoop

De hoofdregel is dat de verkoop plaatsvindt via een executieveiling. De hypotheekhouder (de bank), de hypotheekgever (de woningeigenaar) of degene die executoriaal beslag op de woning heeft gelegd, kan de rechter verzoeken om de woning onderhands te mogen verkopen. Dit verzoek kan tot één week voor de dag van de executieveiling worden ingediend. Het voordeel van een onderhandse verkoop is dat de opbrengst hoogstwaarschijnlijk hoger zal zijn dan bij een executieveiling.

Restschuld

Het komt vaak voor dat de verkoopopbrengst (na aftrek van de executiekosten) niet voldoende is om de hele schuld te voldoen. De (voormalig) woningeigenaar blijft dan achter met een restschuld.

De hypotheekakte kan vervolgens gebruikt worden voor de incasso van de restschuld, als aan de volgende, door de Hoge Raad[1] opgestelde, twee criteria wordt voldaan:

(i) het gaat om vorderingen die op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaan en in de akte zijn opgenomen en om toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding;

(ii)    heeft de akte betrekking op één of meer vorderingen, die aan de onder (i) bedoelde vereisten voldoet, maar vermeldt de akte niet de grootte van het verschuldigde bedrag, dan is de grosse van de akte niettemin voor tenuitvoerlegging vatbaar, wanneer deze de weg aangeeft langs welke op voor de schuldenaar bindende wijze de grootte van het verschuldigd bedrag kan worden vastgesteld. Een voorbeeld van dit laatste is het geval dat het bedrag van de geldlening niet in de akte staat, maar uit een aan de akte gehecht aflossingsschema kan worden afgeleid welk bedrag tot dat moment verschuldigd is.[2]

Wel moet eerst een grosse van de akte worden opgevraagd bij de notaris. De grosse is een door de notaris afgegeven afschrift van de akte met daarop de woorden “In naam van de Koning”. Deze grosse moet een deurwaarder vervolgens aan de woningeigenaar betekenen en hem sommeren tot betaling. Betaalt de woningeigenaar dan nog niet, dan kan de bank bijvoorbeeld beslag op het loon van de woningeigenaar leggen.

=====

[1] Hoge Raad 26 juni 1995, ECLI:NL:HR:1992:ZC0646 (Rabobank/Visser).

[2] Hof Arnhem-Leeuwarden 13 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1001, r.o. 7.4.