Pilot huurzaken: de rechter procedeert mee

Pilot huurzaken: de rechter procedeert mee

Pilot huurzaken

In huurzaken woningruimte waarin sprake is van een huurachterstand experimenteren de Amsterdamse kantonrechters sinds februari 2018 met een nieuwe aanpak onder de naam pilot huurzaken.

Dit experiment staat niet op zich. De Rechtspraak experimenteert sinds een aantal jaar met alternatieve procedures, zoals de spreekuurrechter,de second opinionprocedure bij het gerechtshof Den Haag en de recent afgeschafte eKantonrechter.

Woningcorporaties

De rechtbank Amsterdam trekt in deze pilot met op met de woningcorporaties Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere. De pilot heeft dus een beperkte omvang (net als de pilot van de spreekuurrechter in Noord-Nederland); dit om de pilot beheersbaar te houden.

Doel

Het doel van de pilot huurzaken is om zo vroeg mogelijk betalingsregelingen te treffen en om die in een vonnis vast te leggen. Op die manier worden de proceskosten voor de huurder beperkt, probeert men het oplopen van de huurachterstand tegen te gaan en wordt ontruiming voorkomen (als dat wordt gevorderd). Zowel de huurder als de woningcorporatie (verhuurder) zouden hier baat bij hebben.

Als de discussie niet alleen om de huurachterstand (en een eventuele ontruiming) gaat, maar bijvoorbeeld ook om overlast van de huurder of gebrekkig onderhoud door de verhuurder, dan is de zaak niet geschikt voor de pilot huurzaken. De zaak wordt dan volgens de normale regels van de kantonprocedure afgehandeld.

Vier ervaren kantonrechters behandelen zaken van de pilot huurzaken.

De procedure

Als een huurder is gedagvaard, kan hij verweer voeren op de rolzitting waartegen hij is gedagvaard. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk. Op een rolzitting wordt geen discussie gevoerd over de vordering en er wordt ook niet geprobeerd om te schikken. In de pilot huurzaken is dit anders.

Rolzitting

Als de huurder op de eerste rolzitting verschijnt dan worden geprobeerd om een betalingsregeling te treffen. Omdat niemand van de woningcorporatie aanwezig is, probeert de rechter een regeling te treffen. Lukt dat, dan wordt dit vastgelegd in een vonnis. De huurder wordt dan veroordeeld om

(i) de betalingsregeling na te komen;

(ii) de lopende huur te betalen; en

(iii) voldoet de huurder niet aan (i) en (ii), dan wordt de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming toegewezen.

Het is gebruikelijk dat beide partijen de eigen proceskosten dragen als een schikking wordt getroffen. Wordt een vonnis gewezen, dan moet de verliezende partij meestal de proceskosten betalen. Gezien het doel van de pilot huurzaken zou je verwachten dat beide partijen de eigen proceskosten dragen als een schikking wordt bereikt, maar zover willen de woningcorporaties niet gaan. De rechter bepaalt de proceskosten op één punt van het liquidatietarief en de kosten van de dagvaarding. Deze kosten worden meegenomen in de betalingsregeling en worden dus in termijnen betaald.

Op 1 juni 2018 waren er ongeveer 75 zaken behandeld in het kader van deze pilot en in bijna alle gevallen werd een minnelijke schikking bereikt.

Comparitie

Het kan natuurlijk ook gebeuren dat er geen schikking wordt getroffen. In dat geval wordt de zaak verwezen naar een comparitiezitting (op grond van de artikelen 87 en 88 Rv). De comparitie wordt twee weken later gehouden. Deze korte termijn is bedoeld te voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt en om de kans op ontruiming te verkleinen.

Voorafgaand aan de comparitie mag de huurder zijn schriftelijke verweer (conclusie van antwoord) en eventueel een tegenvordering indienen.

Op de comparitie zal wel iemand van de woningcorporatie of het deurwaarderskantoor aanwezig zijn en de huurder zal worden geadviseerd om een (schuld)hulpverlener mee te nemen. De insteek is hetzelfde als op de rolzitting, namelijk het treffen van een betalingsregeling. Wordt een regeling afgesproken, dan wordt dit vastgelegd in een vonnis; zie hiervoor de punten (i), (ii) en (iii).

Schuldhulp

Vanaf dinsdag 5 juni 2018 wordt de pilot uitgebreid en zullen gedagvaarde huurders ook actief worden doorverwezen naar de schuldhulpverlening. In dat kader zal iemand van de gemeente Amsterdam aanwezig zijn bij de rolzitting.

Evaluatie

Eind 2018 wordt de pilot geëvalueerd en zal er ook worden onderzocht of het mogelijk is dat andere andere woningcorporaties aansluiten bij de pilot huurzaken.

Kritische kanttekening

De achterliggende gedachte en het doel van de pilot huurzaken is goed, maar er is een principieel bezwaar.

Verschijnt de huurder op de eerste rolzitting, dan wordt geprobeerd om een betalingsregeling te treffen. Op deze zitting is niemand van de woningcorporatie aanwezig en het is de rechter die namens de woningcorporatie de schikkingsonderhandelingen voert. De rechter die ik sprak over de pilot huurzaken, bevestigde dit. De rechter heeft een mandaat van de woningcorporaties met een bepaalde bandbreedte waarbinnen hij kan manoeuvreren om tot een schikking te komen. Dit is opvallend en onwenselijk.

De rechter treedt op als gemachtigde van de woningcorporatie. Hierdoor komt rechterlijke onafhankelijkheid en onpartijdigheid in het geding. Ook heeft de rechter een groot overwicht op de meeste gedaagden en zij zullen zich gedwongen voelen om een schikking te treffen. Dit kan een verklaring zijn waarom in bijna alle zaken een minnelijke schikking wordt bereikt. Je kan je zelfs afvragen of dit een reden is om de rechter te wraken.

Zowel over de huurachterstand als over het beëindigen van de huur kunnen partijen afspraken maken (artikel 7:271 lid 8 BW). Het is gebruikelijk om deze afspraken vast te leggen in een proces-verbaal dat beide partijen ondertekenen. De vraag die rijst, is wat de reden is om de afspraken in een vonnis op te nemen?

Ik vermoed dat de rechter zal het proces-verbaal niet namens de woningcorporatie wil (en mag?) ondertekenen, ondanks dat hij ter zitting optreedt als gemachtigde van de woningcorporatie. Door een vonnis te wijzen, wordt dit probleem omzeilt en naar buiten toe lijkt het dan dat hij onafhankelijk een vonnis heeft gewezen, terwijl hij optrad namens een procespartij.

Voor zover mij bekend, zijn er nog geen uitspraken van de pilot huurzaken gepubliceerd op rechtspraak.nl. Ik ben benieuwd hoe de rol van de rechter in het vonnis bij het bereiken van de minnelijke regeling wordt omschreven. Het zou vreemd zijn als in het vonnis staat dat gedaagde is verschenen, maar eiseres niet en dat er vervolgens een minnelijke regeling tot stand is gekomen.

Gebrekkige informatieverstrekking

Opvallend genoeg is op de website van de rechtbank Amsterdam geen informatie te vinden over deze pilot. De rechter die ik sprak, wist niet waarom dit het geval is. Hier ligt dus nog een taak voor Rechtspraak.

De Spreekuurrechter

De Spreekuurrechter

De rechter gaat spreekuur houden. Nou ja, niet iedere rechter. Een aantal kantonrechters bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen werkt mee aan het experiment De Spreekuurrechter. In dit blog leg ik uit wat het doel is en hoe deze procedure verloopt.

 

Aard procedure

De spreekuurrechter is geen gerechtelijke procedure zoals we nu kennen. Het is een zogenaamde ‘artikel 96 Rv procedure’. Dit betekent dat partijen zich gezamenlijk tot een kantonrechter wenden en dat de kantonrechter bepaalt hoe het geding verloopt. Wil één van beide partijen niet naar de Spreekuurrechter, dan houdt het op en moet de gewone kantonprocedure gevolgd worden.

De insteek is een laagdrempelige, snelle en goedkope procedure, waarin partijen zelf uitleggen wat het probleem is en hoe het probleem volgens hen moet worden opgelost. Er wordt in principe niet schriftelijk geprocedeerd, maar enkel mondeling en er is geen eis en geen verweer. De Spreekuurrechter zal proberen de waarheid boven tafel te krijgen en zal proberen een praktische oplossing te vinden waarmee beide partijen akkoord zijn. De Spreekuurrechter is gebaseerd op de Vrederechter, zoals we die vroeger kenden (1811 – 1838) en zoals ze nu nog steeds kennen in België.[1]

 

Selectie

Alleen met een verwijzing van het Juridisch Loket Assen, DAS of Univé Rechtshulp kan je je tot de Spreekuurrechter wenden. Het Bureau Spreekuurrechter beoordeelt vervolgens of zaak geschikt is. Hierbij wordt gekeken naar het soort procedure, onder andere arbeidszaken, huurzaken, consumentenzaken, schades, geldvorderingen en burenruzies komen in aanmerking. Verder moet het een geschil zijn tussen twee partijen. Misschien dat in de toekomst geschillen tussen meer partijen ook in aanmerking komen. Komt een zaak in aanmerking, dan wordt een mondelinge behandeling (het spreekuur) gepland.

 

Kosten

Partijen zijn het griffierecht voor kantonzaken verschuldigd, met dien verstande dat beide partijen de helft van het voor hen geldende griffierecht betalen. In tegenstelling tot in kantonzaken is de verweerder nu wel griffierecht verschuldigd. Het griffierecht moet voorafgaand aan het spreekuur zijn betaald.

 

Het spreekuur

De procedure vindt in principe enkel mondeling plaats en het spreekuur wordt opgenomen (audio), zodat het later terug kan worden geluisterd. Partijen voeren zelf het woord. Als één van partijen een advocaat heeft, gaat het spreekuur alleen door als de andere partij daarmee instemt.

Het spreekuur zal niet altijd eindigen in een minnelijke schikking. Is dat het geval, dan zijn er drie opties:

  1. de rechter geeft partijen advies en daarmee is de procedure voor partijen afgelopen;
  2. partijen krijgen de gelegenheid hun standpunten met onderbouwing op papier te zetten, waarna de rechter bepaalt hoe de procedure wordt voortgezet; of
  3. de rechter wijst een mondeling of schriftelijk vonnis. Wordt een vonnis gewezen, dan volgt geen proceskostenveroordeling.

 

Looptijd

De Spreekuurrechter zal vanaf 1 oktober 2016 zaken in behandeling nemen en het experiment zal uiterlijk tot 1 oktober 2017 duren zolang nog geen 100 zaken aanhangig zijn.

 

UPDATE: Resultaten

Op 24 september 2018 berichtte de Rechtspraak dat de proef met de Spreekuurrechter succesvol is verlopen. Van de geselecteerde zaken is 91% geschikt. Minpunt bleek het aantal zaken dat uiteindelijk door de Spreekuurrechter in behandeling is genomen, dit was slechts 40% van het aantal aangemelde zaken. Dit lage percentage komt vooral doordat beide partijen akkoord moeten gaan met de behandeling door de Spreekuurrechter.

 

=====

[1] Mijn blog over de Vrederechter lees je hier.

 

%d bloggers liken dit: