Sinds 1 mei 2024 hanteren Rotterdamse kantonrechters een nieuw beleid in huurzaken. Ze hebben de regels voor de vroegsignalering aangescherpt.
De vroegsignalering vloeit voort uit het op 1 januari 2021 in werking getreden Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Voldoet een verhuurder niet aan de verplichtingen van de vroegsignalering, dan kan de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en/of de gevorderde ontruiming afwijzen.
Termijn tussen vroegsignalering en dagvaarden
Het nieuwe Rotterdamse beleid houdt in dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen als er minder dan twee maanden zitten tussen het doen van de vroegsignalering en de betekening van de dagvaarding.
De achterliggende gedachte is dat de vroegsignalering beoogt om schuldhulpverlening op gang te brengen, zodat ontbinding en ontruiming wordt voorkomen. Er moet na de vroegsignaleringsmelding een redelijke termijn in acht worden genomen om opvolging te kunnen geven aan de melding. De kantonrechters vinden twee maanden een redelijke termijn. Mijn ervaring is dat de gemeente een vroegsignalering vaak al binnen een maand afrondt als de huurder geen hulp wil of als de gemeente geen contact met de huurder kan krijgen. Ik hoop dat de kantonrechter een open blik houden als dit het geval is en niet enkel naar de termijn tussen de datum van vroegsignalering en betekening dagvaarding kijken (computer says no).
Maximum termijn dagvaarden
De dagvaarding moet uiterlijk zes maanden na datum van de vroegsignalering worden betekend. Gebeurt dat niet, dan worden ontbinding en ontruiming in beginsel afgewezen. De ratio achter deze regel is dat van de verhuurder wordt verwacht dat hij voortvarend te werk gaat als duidelijk is dat geen schuldhulptraject tot stand komt. Een termijn van zes maanden na de vroegsignalering vinden de Rotterdamse kantonrechters voldoende voortvarend.
Uitzonderingen zijn mogelijk als de kantonrechter meent dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. Wanneer hiervan sprake is, is niet duidelijk. Is zes maanden plus één dag te laat? Een huurachterstand van meer dan drie maanden is kennelijk niet meer voldoende voor de ontbinding. Is een huurachterstand van zes maanden dat wel? Voor de praktijk zou het prettig zijn als de Rotterdamse kantonrechters handvatten zouden geven.
En wat als de termijn van zes maanden is verstreken? Dan zal de verhuurder, neem ik aan, een nieuwe vroegsignalering moeten doen. Vervolgens wacht hij twee maanden en laat dan de dagvaarding betekenen. Als de huurder geen huur betaalt, dan loopt de huurachterstand dus nog verder op. Dat strookt niet met de achterliggende gedachte van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, te weten het voorkomen van problematische schulden.
Als de huurder bij de gemeente heeft aangegeven geen contact te willen, dan is een tweede vroegsignalering niet meer dan een hoepeltje waar de verhuurder doorheen moet springen; het heeft geen nut. Daar zal de kantonrechter rekening mee moeten houden.
In een notendop
De dagvaarding in de periode van twee tot zes maanden na de datum van de vroegsignalering aan huurder(s) worden betekend.
Vooralsnog geldt dit beleid enkel voor huurzaken in Rotterdam. Onduidelijk is of de overige rechtbanken dit beleid zullen overnemen. Vooralsnog is sprake van rechtsongelijkheid en dat is niet wenselijk.[1]
[1] J.M. Veldhuis “Rechtsongelijkheid in het huurrecht: wie pakte de handschoen op?“, BER 2024, afl. 2, p. 20.
Recente reacties