Na lange met tijd met dubbele hypotheeklasten te hebben gezeten, heb je je woning op 19 maart 2013 eindelijk verkocht aan de heer Jansen. Afgesproken wordt dat het huis op 1 juli 2013 zal worden geleverd. Maar voordat de woning geleverd wordt, wordt er conservatoir beslag op je huis gelegd door de heer Van der Lei, één van je schuldeisers.

Als het huis wordt geleverd aan Jansen, dan volgt het beslag het huis. Het beslag kleeft als het ware aan de woning. Dit betekent dat Van der Lei het huis – als zijn vordering op jou wordt toegewezen door de rechter – executoriaal kan verkopen, terwijl het eigendom is van Jansen! Gevolg: de verkoop gaat niet door, omdat je het huis niet onbezwaard (lees: zonder beslag) kan leveren.

In de huidige economische situatie is het hiervoor genoemde voorbeeld zeer reëel. Gelukkig is er een mogelijkheid om een situatie als deze te voorkomen. De oplossing is om de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster. Dat heeft tot gevolg dat de koper (Jansen) wordt beschermd tegen beslagen die binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst worden gelegd op de woning. Dit wordt ‘Vormerkung’ genoemd.

Aan deze bescherming van de koper kleven twee beperkingen:

  1. zij geldt enkel voor beslagen die zijn gelegd nadat de koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster en geldt dus niet voor eerder gelegde beslagen;
  2. de bescherming vervalt met terugwerkende kracht als het onroerend goed niet binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst is geleverd. Daarom kan het raadzaam zijn om toch beslag te leggen, ook al is de koopovereenkomst reeds ingeschreven in het Kadaster. Dit geldt met name als de zes maanden termijn bijna is verstreken.